KETENTUAN TATA RUANG DAN PENGARUHNYA TERHADAP NILAI PROPERTI : SEBUAH ILUSTRASI

Oleh: Nur Hendrastuti

Widyaiswara Pusdiklat KNPK

     

Pendahuluan

Baru-baru ini Pemerintah Propinsi DKI Jakarta menyatakan bahwa pembangunan Simpang Susun Semanggi II menggunakan dana perusahaan swasta berupa dana KLB (Koefisien Lantai Bangunan) yang dibayarkan oleh para pengembang kepada Pemda. Pernyataan tersebut memunculkan pertanyaan, sebenarnya apakah yang dimaksud dengan KLB tersebut? Lebih lanjut masyarakat menjadi bertanya apakah keuntungan yang akan diperoleh Pengembang dengan membayarkan dana KLB tersebut sehingga mereka bersedia membayar, mengingat pembangunan simpang susun seperti ini tentu saja membutuhkan dana yang sangat besar? Apabila dihubungkan dengan nilai tanah karena tanah merupakan obyek dari ketentuan mengenai KLB, maka pertanyaan ini akan menjadi jelas jawabannya.

Hubungan Pemerintah dan Penggunaan Tanah

Tanah sebagai salah satu bentuk dari real estate diharapkan memberikan kepuasan kepada pemiliknya. Kepuasan yang dapat diberikan oleh sebidang tanah bergantung kepada bundle of rights (rangkaian hak) yang dimiliknya. Menurut Appraisal Institute, hak-hak tersebut diwujudkan dalam real property, yaitu kepentingan, keuntungan, dan hak yang melekat dalam kepemilikan atas suatu real estate. Artinya, kepuasan yang diberikan oleh suatu bidang tanah akan diperoleh apabila pemilik memiliki hak atas suatu properti, seperti hak untuk menjual, hak untuk menyewakan, hak untuk menguasai, hak untuk menggadaikan, dan hak untuk menyerahkan kepemilikan atas real properti tersebut.

Hak atas tanah di Indonesia dikenal dalam beberapa bentuk. Menurut Undang-undang No. 5 tahun 1960 tentang Pokok-pokok Agraria, hak atas tanah tersebut diberikan oleh negara atas dasar hak menguasai dari Negara. Hak tersebut diberikan  atas permukaan bumi, yang disebut tanah, dan diberikan kepada orang-orang baik sendiri maupun bersama-sama dengan orang lain, serta badan-badan hukum. Hak-hak atas tanah ini memberi wewenang untuk mempergunakan tanah yang bersangkutan serta tubuh bumi dan air serta ruang yang ada di atasnya, sekedar diperlukan untuk kepentingan yang langsung berhubungan dengan penggunaan tanah itu. Walaupun telah diberikan hak kepada seorang atau badan hukum, penggunaan tanah tetap dibatasi oleh wewenang negara, dalam hal ini pemerintah, untuk menentukan peraturan.

Wewenang negara sebagaimana tersebut di atas juga berlaku secara umum di negara lain. Masih menurut Appraisal Institute, empat kewenangan yang dimiliki oleh negara terkait dengan kepemilikan tanah adalah :

  1. Pemajakan, yaitu hak pemerintah untuk memperoleh penerimaan pajak melalui pengenaan terhadap barang-barang berharga termasuk tanah. Di Indonesia pemajakan terkait tanah dilakukan melalui pengenaan Pajak Bumi dan Bangunan untuk penguasaan atas tanah serta Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan dan Pajak Penghasilan untuk pengalihan hak atas tanah.
  2. Eminent domain, yaitu hak pemerintah untuk mengambil alih kepemilikan atas properti untuk digunakan untuk kepentingan umum dengan memberikan kompensasi kepada pemiliknya. Hal ini diatur dalam peraturan mengenai penyediaan tanah untuk kepentingan umum.
  3. Kekuatan penegakan hukum, yaitu kekuatan yang melekat kepada pemerintah untuk mengatur penggunaan properti untuk menjamin terpeliharanya kesehatan masyarakat, keamanan, dan kemakmuran umum. Kewenangan ini dilaksanakan melalui peraturan tata ruang, pembatasan penggunaan lahan, dan peraturan lingkungan.
  4. Escheat, yaitu hak pemerintah yang memberikan kewenangan bagi pemerintah untuk menguasai properti ketika pemiliknya meninggal dan tidak mewariskan propertinya tersebut kepada ahli waris tertentu.

Dengan adanya kewenangan pemerintah tersebut, maka hak pemilik untuk menggunakan lahan yang dikuasainya otomatis akan terbatasi, salah satunya melalui peraturan tata ruang. Di Indonesia peraturan mengenai penataan ruang diwujudkan dalam perencanaan wilayah, yang kewenangannya telah dibagi antara pusat dan daerah. Kewenangan utama (langsung) tiap jenjang pemerintahan dalam penataan ruang diindikasikan berdasar urusan-urusan yang berkenaan dengan perencanaan, penetapan, perizinan (lokasi), pemanfaatan dan pengendalian ruang, serta pemanfaatan ruang. Makin tinggi jenjang pemerintahan, makin terbatas kewenangan utamanya. Artinya kewenangan terbesar adalah pada tingkat pemerintahan terendah, yaitu Pemerintah Kota/Kabupaten. Menurut Undang-undang Nomor 26 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang, wewenang pemerintah daerah/kota dalam penyelenggaraan penataan ruang meliputi :

  1. Pengaturan, pembinaan, dan pengawasan terhadap pelaksanaan penataan ruang wilayah kabupaten/kota dan kawasan strategis kabupaten/kota
  2. Pelaksanaan penataan ruang wilayah propinsi,
  3. Pelaksanaan penataan ruang kawasan strategis kabupaten/kota
  4. Kerjasama penataan ruang antar kabupaten/kota.

Berbagai peraturan mengenai tata ruang disusun oleh pemerintah. Diantara berbagai peraturan tersebut yang sangat berpengaruh terhadap struktur ruang perkotaan adalah aturan mengenai penggunaan lahan. Pembatasan penggunaan lahan menyebabkan alternatif penggunaan lahan di suatu lokasi menjadi terbatas. Padahal karena tanah merupakan aset yang terikat kepada lokasi dimana tanah tersebut berada, maka lokasi menjadi faktor yang paling dominan pengaruhnya terhadap nilai tanah. Semakin terbatas penggunaan suatu lahan di satu lokasi, semakin sedikit alternatif penggunaan yang dapat diterapkan atas tanah tersebut, dan selanjutnya mengakibatkan menurunnya tingkat kepuasan yang dapat diberikan tanah kepada pemiliknya. Bayangkan suatu bidang tanah yang luas, berada di pegunungan yang sangat indah, namun dibatasi penggunaannya hanya untuk hutan lindung! Tentunya akan sangat berbeda apabila bidang tanah yang luas tersebut dapat digunakan untuk kepentingan komersial sehingga dapat digunakan untuk hotel atau kawasan wisata dan menguntungkan secara ekonomi. Kondisi yang terakhir tentu akan menyebabkan nilainya terdongkrak naik. Contoh lain adalah suatu lokasi yang zonasinya untuk perumahan akan lebih rendah nilainya daripada lokasi yang zonasinya untuk komersial dengan kemungkinan pengembangan berupa gedung bertingkat. Kecenderungan ini juga dinyatakan oleh Lusht, yang menjelaskan bahwa nilai merupakan fungsi dari penggunaan yang potensial, sehingga lokasi yang memiliki potensi lebih banyak akan lebih bernilai daripada yang kurang potensinya.

Zonasi lahan merupakan instrumen pengendali dalam penataan ruang, dan didefinisikan sebagai pengelompokan sejumlah unit lahan yang homogen/memiliki kesamaan ciri dan kondisi yang akan diolah dan dipergunakan sesuai dengan ciri dan kondisi yang dimilikinya secara terkendali dan berkelanjutan. Zonasi berupa ketentuan yang mengatur tentang persyaratan pemanfaatan ruang dan unsur-unsur pengendalian yang disusun untuk setiap blok/zona peruntukan sesuai dengan rencana rinci tata ruang. Suatu zona mempunyai aturan yang seragam (guna lahan, intensitas, masa bangunan), dan satu zona dengan zona lainnya bisa berbeda ukuran dan aturan. Peraturan zonasi berisi ketentuan yang harus, boleh, dan tidak boleh dilaksanakan pada zona pemanfaatan ruang yang dapat terdiri atas ketentuan tentang amplop ruang (koefisien dasar ruang hijau, koefisien dasar bangunan, koefisien lantai bangunan, dan garis sempadan bangunan), penyediaan sarana dan prasarana, serta ketentuan lain yang dibutuhkan untuk mewujudkan ruang yang aman, nyaman, produktif, dan berkelanjutan. 

 

Nilai dan Ketentuan Tata Ruang : Sebuah ilustrasi

Setiap mendirikan bangunan gedung, fungsinya harus sesuai dengan  peruntukan lokasi serta zonasi yang telah dtetapkan. Menjawab pertanyaan di awal tulisan ini, Koefisien Lantai Bangunan (KLB) merupakan angka perbandingan antara luas seluruh lantai bangunan gedung terhadap luas tanah perpetakan/daerah perencanaan yang dikuasai sesuai rencana tata ruang dan rencana tata bangunan dan lingkungan. KLB biasanya dinyatakan dalam angka, misalnya 1,5; 2; 2,5 dan sebagainya. Misal dengan luas lahan  150 m2 dan KLB  1,5 maka total luas bangunan yang boleh dibangun adalah  225 m2 (1,5 x 150 m2). Semakin padat suatu daerah, semakin tinggi pula angka KLB nya. Angka KLB yang telah ditetapkan oleh Pemda dapat diubah berdasarkan permintaan pengembang dengan membayar sejumlah kompensasi tertentu. Kompensasi inilah yang salah satunya digunakan untuk membangun Simpang susun Semanggi.

Untuk lahan yang luas, dengan mengetahui peraturan-peraturan tatakota pada suatu lokasi memungkinkan pemilik tanah lokasi tersebut memilih alternatif pengembangan pada tanahnya (development option) sesuai peraturan yang diijinkan dan juga ditunjang oleh market study. Development option tersebut dimungkinkan apabila terdapat lebih dari satu jenis penetapan peruntukan bagi lahan yang cukup besar, sehingga dengan mengetahui tata cara perhitungan peluang lahan atau ruang yang diperkenankan dibangun pada suatu lokasi akan memungkinkan pemilik lahan mengajukan permohonan Rencana Tata Letak Bangunan (RTLB) dan Ijin Mendirikan Bangunan (IMB) sesuai dengan ketentuan yang berlaku.

Dengan mengetahui peluang-peluang yang terdapat pada tanah dan wujud bangunan, dapat juga mempengaruhi nilai/penilaian terhadap properti tersebut. Terdapatnya alternatif penggunaan lahan akan memungkinkan investor memilih penggunaan yang paling menguntungkan, sehingga nilai lahan tersebut akan lebih tinggi daripada yang tidak memiliki alternatif penggunaan. Demikian juga Batas Intensitas Bangunan (BIB) yang ditetapkan untuk suatu lokasi akan menentukan berapa daerah perencanaan yang memungkinkan bagi investor untuk membangun proyeknya.Berbagai ketentuan dalam penggunaan bangunan tersebut dapat mempengaruhi nilai suatu bidang tanah.

Pengaruh ketentuan tata ruang terhadap nilai, salah satunya ketentuan mengenai KLB, dapat dibuktikan melalui penilaian dengan Pendekatan Pendapatan. Menurut Lusht, nilai property merupakan fungsi dari pendapatan yang diharapkan dapat dihasilkan oleh properti, karenanya estimasi nilai diperoleh dari perkiraan pendapatan di masa depan. Apabila dinyatakan dalam suatu formula adalah sebagaimana berikut :

 
 

Value = Net Operating Income / Capitalization Rate

 

Bagaimanakah pendapatan di masa depan ini dipengaruhi oleh ketentuan mengenai penggunaan lahan? Mari kita cermati ilustrasi berikut ini.

Ilustrasi kasus:

Seorang penilai ditugaskan untuk menilai sebidang tanah yang terletak di daerah komersial/perkantoran di jalan TB Simatupang, Jakarta Selatan. Dari survei yang dilakukan diperoleh data mengenai peraturan tata kota sebagai berikut:

-     Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) masuk kategori KUT (peruntukan kantor dan taman)

-     Luas tanah 9.000 m2, dengan lebar tanah 60 meter, panjang tanah 150 meter

-     Koefisien Dasar Bangunan (KDB) = 40%.

-     Koefisien Lantai Bangunan (KLB) = 2,5 (dua setengah).

-     Batas Ketinggian Bangunan adalah 20 lantai

-     Garis Sempadan Bangunan (GSB) adalah =  15 meter.

-     Jarak bebas samping = 10 meter dan 5 meter.

-     Jarak bebas belakang = 10 meter.

-     Koefisien Dasar Hijau =  20%.

Tanah ini akan dibangun sebagai Gedung Perkantoran dan pembangunan akan dilaksanakan selama 2 tahun. Dari ketentuan tersebut, maka Daerah Perencanaan dan luas lahan yang dapat dikembangkan dalam bentuk bangunan adalah sebagai berikut (gambar 1.2).

ketentuan-1

Dengan memahami informasi mengenai peraturan tata ruang tersebut, maka kita dapat melakukan estimasi berapa pendapatan yang akan diterima apabila lahan tersebut dikembangkan. Dari luas lahan total sebesar 9.000 m2 (60m x 150m), maka luas lahan yang dapat dikembangkan sebagai bangunan setelah memperhitungkan ketentuan tata kota yang berlaku adalah sebagaimana di bawah ini (lihat Gambar 1):

Luas lantai dasar yang dapat dibangun   (125m X 40m)                        = 5.000 m2

Luas lantai dasar gedung sesuai KDB adalah ( 40% x 9.000 m2)          = 3.600 m2

Luas KDH (20%X 9.000m2 )                                                                    = 1.800 m2

Luas lantai total yang dapat dibangun sesuai KLB (2,5 X 9.000 m2)       = 22.500 m2

Jumlah lantai yang dapat dibangun (22.500m2/3.600 m2)                      = 6,25 lantai

Penghitungan Luas lantai efektif yang dapat disewakan(asumsi : 85% dari luas lantai total)

Luas lantai yang dapat disewakan (85% X 22.500 m2)                        = 19.125 m2

Selanjutnya dari perhitungan luas lantai efektif ini kita dapat mengestimasi nilai properti tersebut dengan formula yang telah disebutkan di atas.

Informasi tambahan :

Sewa per meter persegi/bulan                                    = Rp  300.000

Tingkat kapitalisasi gedung perkantoran                    = 10,55%

Occupancy rate gedung perkantoran            (Jakarta) = 83.8%

Biaya operasional gedung perkantoran                      = 70% dari Effective Gross Income

Estimasi nilai :

Luas lantai yang dapat disewakan                              =   19.125 m2

Potential Gross Income/PGI                                       = Rp  5.737.500.000

Effective Gross Income/EGI (PGI x occupancy rate)  = Rp  4.808.025.000

Biaya operasional (70% dari PGI)                               = Rp  3.365.617.500

Net Operating Income                                                 = Rp  1.442.407.500

Nilai properti (NOI/r)                                                    = Rp 13.672.109.005

Sekarang bagaimana bila salah satu variabel pada penghitungan luas efektif tersebut berubah, misalnya KLB yang diijinkan bukan 2.5 tetapi berubah menjadi 3? Apabila kondisinya demikian maka perhitungan luas lantai efektif yang dapat disewakan berubah sebagai berikut :

Luas lantai dasar yang dapat dibangun   (125m X 40m)            = 5.000 m2

Luas lantai dasar gedung sesuai KDB ( 40% x 9.000 m2)         = 3.600 m2

Luas KDH (20%X 9.000m2 )                                                        = 1.800 m2

Luas lantai total dapat dibangun sesuai KLB (3 X 9.000 m2)       = 27.000 m2

Jumlah tipikal yang dapat dibangun (27.000m2/3.600 m2)          = 7,5 lantai

Penghitungan Luas lantai efektif yang dapat disewakan (85% dari luas lantai total)

Luas lantai yang dapat disewakan (85% X 27.000 m2)              = 22.950 m2

Dari perhitungan tersebut kita ketahui ternyata apabila KLB naik 0,5 poin maka luas lantai efektif menjadi bertambah sebesar 3.825 m2 (22.950 m2 – 19.125 m2). Bertambahnya luas lantai efektif yang dapat disewakan ini tentu saja akan meningkatkan potensi pendapatan pengembang, dan bertambahnya pendapatan berarti bertambahnya cash flow yang selanjutnya akan meningkatkan nilai properti tersebut. Mari kita estimasi nilai properti dengan data sebagaimana di atas.

Luas lantai yang dapat disewakan                 =                 22.950 m2

Potential Gross Income/PGI                           =  Rp  6.885.000.000

Effective Gross Income (EGI)                                    = Rp   5.769.630.000

Biaya operasional (30% dari PGI)                  = Rp   4.038.741.000

Net Operating Income (NOI)                           = Rp   1.730.889.000

Nilai properti (NOI/r)                                       = Rp 16.406.530.806

Dengan kenaikan KLB sebesar 0,5 ternyata dapat meningkatkan pendapatan bersih (NOI) Pengembang sebesar Rp 288.481.500 per tahun, sehingga nilai properti naik sebesar Rp 2.734.421.801 atau sebesar 20% dari nilai dengan angka KLB awal (2,5). 

Kesimpulan

Dari ilustrasi sederhana di atas dapat dipahami bagaimana pengaruh perubahan salah satu unsur dalam ketentuan tata kota yaitu bertambahnya KLB, akan memberikan keuntungan yang besar kepada pengembang. Keuntungan yang lebih besar ini selanjutnya akan meningkatkan nilai lahan tersebut dengan signifikan. Maka tidak mengherankan apabila  pengembang bersedia membayar sejumlah kompensasi untuk perubahan tersebut. Kenyataannya, di DKI Jakarta pada satu ruas jalan besarnya KLB dapat bervariasi, sehingga nilai tanahnya pun tidak akan sama. Karenanya, pada saat melakukan penilaian seorang penilai harus memperhatikan aspek peraturan ini, bukan hanya dalam penentuan Highest and Best Use, namun juga dalam penerapan pendekatan penilaian.

Daftar Pustaka :

Appraisal Institute, The Appraisal of Real Estate 14th Edition, The Appraisal Institute, Chicago, 2010

Hermit, Herman, Pembahasan Undang-Undang Penataan Ruang (UU No. 26 Tahun 2007), CV Mandar Maju, Bandung, 2008

Hermit, Herman, Teknik Penaksiran Harga Tanah Perkotaan, CV Mandar Maju, Bandung, 2009

Hidayati, Wahyu, dan Harjanto, Budi, Konsep Dasar Penilaian Properti, BPFE-Yogyakarta, 2010

Lusht, Kenneth M, Real Estate Valuation : Principles and Applications, Irwin, Chicago, 1997

O’Sullivan, Arthur, Urban Economics, 4th edition, Mc Graw Hill Higher Education, 2000

Pontoh, Nia K, dan Kustiwan, Iwan, Pengantar Perencanaan Perkotaan, Penerbit ITB, Bandung, 2009

Online :

https://metro.sindonews.com/read/1200127/171/simpang-susun-semanggi-gunakan-dana-klb-dinilai-bermasalah-1493127531

people.stern.nyu.edu/adamodar/podcasts/cfspr17/session6.pdf

www.colliers.com/-/media/files/marketresearch/apac/indonesia/q1-2017-colliersquarterly-jakarta.pdf

http://www.izinbangunan.com/perizinan.php?sid=4

Paling Banyak Dibaca

  • Pendapatan Yang Masih Harus Diterima: Jurnal Penyesuaian Akhir tahun dan Jurnal Balik Awal Tahun pada Aplikasi SAIBA +

    Oleh : Puji Agus, SST, Ak., M.Ak, CA Widyaiswara Madya   Abstrak: Saat ini Basis Akuntansi yang digunakan dalam mencatat transaksi Baca Selengkapnya
  • Verifikasi Berkas USM PKN STAN +

    [Yogyakarta]Rabu, 22 Maret 2017. Minat masyarakat untuk menjadi mahasiswa Politeknik Keuangan Negara STAN sampai saat ini ternyata masih sangat tinggi. Baca Selengkapnya
  • Pendapatan Diterima Di Muka: Jurnal Penyesuaian Akhir tahun dan Jurnal Balik Awal Tahun pada Aplikasi SAIBA +

    Oleh : Puji Agus, SST, Ak., M.Ak, CA Widyaiswara Madya   Abstrak: Saat ini Basis Akuntansi yang digunakan dalam mencatat transaksi Baca Selengkapnya
  • 1
  • 2

Eselon I Kementerian Keuangan

Direktorat Jenderal Perimbangan Keuangan
Direktorat Jenderal Perimbangan Keuangan
Inspektorat Jenderal
Sekretariat Jenderal
Direktorat Jenderal Bea Cukai
Direktorat Jenderal Pajak
Badan Kebijakan Fiskal
Direktorat Jenderal Anggaran
Direktorat Jenderal Perbendaharaan
Direktorat Jenderal Kekayaan Negara
Layanan Pengadaan Secara Elektronik
Call Center BPPK
Easylib
Wise
Indonesia Darurat Narkoba
APBN Kemenkeu 2016